۲۰ موضوعی که در خرید واحد مسکونی باید توجه کنیم

جهت اطلاع مهاجران داخلی شهرهای بزرگ کشور

موج مهاجرت داخلی از مناطق روستایی و کم تر توسعه یافته کشور به دلیل مشکلات بیکاری، خشکسالی، کم آبی و چالش های زیست محیطی به مراکز استان های بزرگ کشور مثل یزد و تهران و البرز و خراسان رضوی در یک دهه اخیر روند صعودی داشته است و شاهد تغییر در هرم جمعیتی و روند شهرنشینی در ایران عصر  ۱۴۰۰ هستیم. یکی از موضوعات مهمی که مهاجران داخلی با آن روبرو هستند، خرید یا اجاره مسکن است که در هر استان، شرایط متفاوتی از نظر قیمت و کارمزد خرید و فروش دارد.

۳۰ نکته در شیوه انعقاد قرارداد خرید ملک

اما یکی از مسائلی که در همه استان ها هنگام خرید مسکن باید توجه کرد، مسائل فنی مثل بررسی سیستم گرمایش و سرمایش، اعتبار اسناد ملک و کنترل آن، تدوین قرارداد حقوقی معتبر، کیفیت سیستم روشنایی، امنیتی، بزرگی و کوچکی کوچه و راه های دسترسی خانه به نقاط مختلف شهر و پرداخت پول ارزشمند برای خرید واحد مسکونی ارزشمند است. در این گفتار، برای آن دسته از مهاجران عزیزی که قصد خرید خانه در شهرهای بزرگ را دارند، ۲۰ موضوع را توصیه می کنیم که در نظر داشته باشند.

با ما همراه باشید.

هزینه های ثبت:‌ به هزینه‌هایی که ممکن است هنگام خرید وجود داشته باشد توجه داشته باشید مانند هزینه سند، دفتر ثبت اسناد، پایان کار، مالیات و کیسیون املاک. هزینه مالیات و کمیسیون های مربوط به ثبت خرید ملک در تهران یا خرید ملک در اصفهان و شیراز و اهواز تفاوت دارد. همواره اخرین اطلاعات را از سایت اتحادیه صنف املاک استان محل سکونت جویا شوید.

قراردادها: ماده‌ها و تبصره‌های متن قرارداد و مبایعه نامه خرید را به دقت مطالعه کنید. این قضیه برای شهرهای بزرگ که قیمت هر متر مربع، چند میلیون تومان قیمت دارد، اهمیت بیشتری پیدا می کند. اگر برای اولین بار است که در شهرهای بزرگ کشور نسبت به خرید خانه اقدام می کنید، حتما از مشاوران املاک و وکیل مجرب و آشنا با قراردادهای املاک و مستغلات استفاده کنید.

پایداری سازه: توجه به پایداری و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی اهمیت دارد. مخصوصا خانه هایی که در  شهرهای روی خط زلزله قرار دارند مثل تهران و کرمان.

آپارتمان نشینی: آپارتمان نشینی در همه جا،‌ مشکلات خاص خود را دارد و در مراکز استان ها نیز بیشر می شود. قبل از اینکه برای بازدید ملک یا آپارتمانی بروید به تعداد واحدهای کل ساختمان توجه کنید. اگر میخواهید از مشکلات مدیریت ساختمان دور بمانید، تعداد مطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. کمتر از این تعداد مدیریت ساختمان را سخت کرده و تعداد بیشتر باعث شلوغی طبقات و راهرو‌ها خواهد شد.

آپارتمان های تک واحدی:‌ به تعداد واحد‌ها در هر طبقه نیز توجه کنید. تعداد واحدهای موجود در هرطبقه نیز اهمیت دارد. مخصوصاٌ اگر واحد‌ها در هر طبقه کنار هم قرار گرفته باشند و درب آن‌ها نزدیک به هم باز شود. بهترین حالت در مورد آپارتمان‌های چند واحدی در یک طبقه، آپارتمانهای مقابل هم و یا نیم طبقه است. البته شکل ایده آل آن است که در هر طبقه یک واحد باشد یا حداقل هر واحد در هر طبقه، راهروی مخصوص به خود را داشته باشد.  ایده آل ترین حالت آن است که شما از اپارتمان نشینی صرفه نظر کرده و خانه های یک یا دو طبقه را در مکان های ارزان تر شهر مورد نظر انتخاب کنید. گاهی دردسر آپارتمان نشینی، زیاد تر از آن چیزی میشود که تصورش را بکنید.

بررسی سیستم گرمایش و سرمایش: یکی از مهم‌ترین جاهایی که در یک ملک و ساختمان باید بازرسی شود سیستم سرمایش و گرمایش آن می‌باشد. این کار را به مهندسان تاسیسات حرارتی بسپارید که با برندها و اصول طراحی و احداث سیستم گرمایش و سرمایش آگاهی دارند. حتما از شوفاژخانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتورخانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد همچنین به نفع شماست که از سیستم‌های پیشرفته سرمایش و گرمایش استفاده شده باشد. این موضوع برای خرید خانه هایی در نقاط سردسیر کشور مثل  تبریز و همدان اهمیت فراوانی دارد.

نمای ساختمان: به نمای ساختمان توجه کنید که میتواند در قیمت گذاری و انتخاب خانه تاثیر گذار باشد. نمای ساختمان اولین چیزی است که جلب توجه می‌کند. نمایی که هم دوام و هم زیبایی را با هم داشته باشد، انواع مختلف سنگ مانند گرانیت و… است ضمنا شستشو و تمیز نگه داشتن آن هم ساده‌تر و کم هزینه‌تر است.

الزامات ورودی ها:‌ در خرید آپارتمان، یکی از مسایل مهمی که باید رعایت کنید، توجه به ورودی ساختمان است. به ورودی ساختمان توجه کنید. برای رفت و آمد بهتر باید حداقل عرض استاندارد آن رعایت شود. این مقدار حتما باید بیشتر از ۱۱۰ سانتی‌متر باشد. عرض راه پله‌ها نیز باید حداقل۹۰ سانتی متر باشد تا عبور و مرور به راحتی صورت گیرد.

پله ها: پله استاندارد در خانه، بسیار اهمیت دارد. استاندارد پله ها در نظام مهندسی ساختمان و در قالب آیین نامه ها و ضوابط مربوطه اعلام شده است. ابعاد استاندارد پله ها می بایست طبق قوانین نظام مهندسی طراحی و ساخته شده باشد. ابعاد استاندارد پله‌ها هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می‌کند. یک پله استاندارد باید حداقل ۳۰ سانتی متر عرض و ۱۸ سانتی متر ارتفاع داشته باشد. اما اگر ساختمان بالای ۴ طبقه داشته باشد استاندارد‌ترین پله‌ها هم نمی‌تواند جای آسانسور را در آن بگیرد.

پارکینگ بسیار مهم است: خرید خانه در مراکز استان ها در جاهایی که پارکنیگ ندارد، مشکلات زیادی را برای شما به دنبال دارد. مخصوصا اگر قصد خرید خانه در مراکز استان ها مثل تهران را دارید، برای در امان بودن از سرقت شبانه، خانه با پارکینگ را در اولویت قرار داده و اگر خانه پارکینگ دارد در قولنامه قید کنید. به ورودی و خروجی پارکینگ‌ها توجه کنید که در زمستان به علت یخ زدگی موجب سرخوردن ماشین شما در حین بالا آمدن یا پایین رفتن نشود.

آپارتمان بدون آسانسور: آپارتمان بدون آسانسور در مراکز استان ها ارزان است اما در بلند مدت، میتواند نقطه ضعف خانه شما شده و به فکر جابجایی از آن باشید. اما به منظور  رفاه حال  مهمانان خود و هم چنین با نگاه آینده محور، از خرید واحدی که در آپارتمان بیش از ۳ طبقه بدون آسانسو است خودداری کنید. چون حتی اگر در طبقات پایین باشید و یا بتوانید بالا و پایین رفتن روزمره را تحمل کنید، میهمان‌های شما و همسایگان محترمتان چنین تحملی را ندارند. البته خرید آپارتمان های آسانسور دار  سبب می شود تا شما مجبور به پرداخت هزینه شارژ ماهانه باشید.

به طراحی خانه توجه کنید: طراحی خانه های جنوبی و شمالی در مراکز استان ها به خصوص در جاهایی که قیمت خانه بالا است، اهمیت بسیار دارد. توجه به طراحی نقشه‌های معماری و کمک گرفتن از مشاوران و متخصصین این رشته لازم است. توجه به نوع کاربری در اصل سند یا مبایعه نامه داشته باشید. طراحی نقشه معماری به منظور حصول اطمینان از ارتباطات صحیح بین اجزای مختلف هر واحد از بلوک ساختمانی، بر اساس اینکه ساختمان مسکونی یا اداری یا تجاری باشد مهم است.

اتلاف انرژی: در مناطق شهری، به خصوص در آپارتمان نشینی، هزینه انرژی چه آب چه برق و چه گاز، قابل توجه است. حصول اطمینان از عدم اتلاف انرژی در ساختمان اهمیت زیادی دارد. زیرا اتلاف انرژی به مرور زمان برای شما هزینه‌های زیادی در پی خواهد داشت. از ضد صوت بودن یا راه های کاهش ورود صدا به داخل ساختمان اطمینان حاصل کنید. بازدید ملک یا ساختمان مورد نظر در چندین نوبت شبانه روز برای اطمینان از دید، نوردهی و عوامل محیطی دیگر مهم است. ساختمان را مثل فرش، هم در روز بررسی کنید هم در شب!

کیفیت سیستم روشنایی:  توجه به فشار برق و میزان کیفیت روشنایی، سیم کشی ها و مانند اینها از جمله مواردی است که در خرید خانه باید توجه داشته باشید. این کار را هم به متخصصان برق بسپارید که با استانداردها و ضوابط نظام مهندسی ساختمان آشنا هستند.

خانه های جنوبی: خانه های جنوبی معمولا در مراکز استان ها در یک منطقه، از خانه های شمالی ارزان تر است. اما مساله نور گیری اهمیت دارد. اگر قرار باشد فضایی بیشتر از بقیه نور گیر‌تر باشد بهتر است این فضا اتاق خواب‌ها و نشمین باشند. چون بیشتر ساعت عمرمان را در طول شبانه روز در این منطقه از منزل می‌گذرانیم. در مورد نور آشپزخانه هم دقت کنیم. بهتر است پنجره‌ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان در آشپزخانه وجود داشته باشد تا کدبانوی خانه در ساعاتی که مشغول به پخت و پز است، انرژی مثبت بیشتری دریافت کند.

کف پوش و کابینت ها: کف پوش و کابینت ها در طراحی خانه در مراکز استان های کشور، از جمله نکات قابل توجه است. به جنس کفپوش‌ ها دقت کنید. کابینت های mdf در مقایسه با سایر انواع کابینت‌ها دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند و می‌توانید در آشپزخانه‌های مدرن آن‌ها را ببینید. مراقب باشید که تعداد کابینت‌ها و قرار گیری آن‌ها مناسب باشد.

فاضلاب: اتصال فاضلاب ساختمان به فاضلاب شهری هم در تهران و هم مراکز استان ها نکته ای که باید به آن توجه کنید. لوله‌های فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن و یا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشد تا احتمال صدمه به آن‌ها کمتر باشد. بررسی  فاضلاب نیز مقوله فنی است که به مهندسان مکانیک سیالات بسپارید.

بالکن و انباری: پارکنیگ، بالکن و انباری، ۳ موضوعی است که در خرید خانه در مراکز استان ها در نظر بگیرید که در دراز مدت خیلی به درد شما می خورد. وجود بالکن یکی از چیز‌هایی است که ابتدا چندان مهم تلقی نمی‌شود اما به تدریج به اهمیت آن پی می‌برید. فواید و موارد استفاده بالکن بسیار است: از خشک کردن لباس‌ها گرفته، تا گذاشتن دبه‌های ترشی و همین طور نشستن و چای خوردن در روزهای بلند تابستان و شب های کوتاه زمستان!

علاوه بر این ها، حصول اطمینان از نبود آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال صدا از بیرون به داخل ساختمان و از واحدی به واحد دیگر در ساختمان اهمیت دارد که در کنار بررسی رعایت اصولی که موجب تأمین بهداشت و رفاه وآسایش ساکنان ساختمان می‌شود مانند طراحی درست پلان، پنجره‌ها، نورگیر‌ها ، منزل شما را برای سکونت بلند مدت، فوق العاده اهمیت دارد. در شهرهای بزرگ، مناطق شمالی و جنوبی و غربی و شرقی، معمولا فرهنگ و سبک زندگی متفاوت است. پیش از خرید، نسبت به بررسی شرایط و عرف محله اقدام کنید.

اگر قصد زندگی در برج دارید، حصول اطمینان از رعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان و  توجه به موارد دفع زباله و شیوه‌های دفع زباله مانند شوتینگ زباله در برج‌ها اهمیت دارد.

آیا برای ثبت قرارداد جهت کلیه واحدهای یک ساختمان در تهران میتوان از یک کد پستی استفاده کرد؟

با توجه به اینکه عده کثیری از افراد بر این تصور هستند که تمام واحدهای ساختمان دارای یک کد پستی است، یکی از مواردی که مشاورین املاک را در زمان ثبت قرارداد با مشکلات متعددی مواجه می­نماید، استفاده از یک کد پستی به منظور ثبت قرارداد برای کلیه واحدهای یک ساختمان می­باشد. این در حالیست که تک تک واحدهای ساختمان دارای یک کد پستی مجزا بوده و در بانک اطلاعات پست موجود می­باشد که از طریق مراجعه به اداره پست منطقه، دسترسی به کد پستی هر یک از واحدها بصورت مجزا قابل حصول و دسترسی می باشد.

قدر السهم خریدار یا فروشنده در قسمت طرفین به چه معنا است/ آیا با میزان مورد معامله در ارتباط است؟

قدرالسهم به تعداد طرفین قرارداد (اعم از خریدار/فروشنده و یا موجر/مستأجر) بستگی دارد و ارتباطی به میزان مورد معامله ندارد. در صورتیکه تعداد هریک از طرفین معامله یک نفر باشد، قدرالسهم هرکدام را ۱۰۰ وارد می­کنیم و اگر تعداد بیشتر از یک نفر باشد، میزان قدرالسهم هریک از طرفین بصورت کسری از ۱۰۰ وارد می­گردد. لازم به­ذکر است مجموع قدرالسهم طرفین قرارداد (اعم از خریدار/فروشنده و یا موجر/مستأجر) می بایست برابر ۱۰۰ باشد.

 امیدواریم سلسله مطالبی که در این گفتار ارائه شد، راهنمای خوبی برای  افرادی باشد که قصد مهاجرت داخلی به استان های مختلف کشور و خرید واحد مسکونی دارند.