۳۰ نکته در نحوه تنظیم قرارداد خرید ملک

آنچه خریداران واحدهای مسکونی باید در نظر داشته باشند

با توجه به رشد فزاینده مهاجرت داخلی از استان های کمتر توسعه یافته به استان های بزرگ کشور در سالهای اخیر، یکی از موضوعات مهمی که برای مهاجران در کلانشهرها اهمیت دارد، خرید واحد مسکونی معتبر، با سند، سالم و منطبق با الزامات  شهرداری و نظام مهندسی استان محل سکونت است. مسکن خوب، یکی از فاکتورهای زندگی خوب در فرآیند مهاجرت است که میتواند نقش مهمی در بهروزی و آرامش ساکنان ایفا کند. گزارش امروز روزیاتو در سلسله گفتارهای مهاجرت داخلی، مخاطبان گرامی را با نکات مهمی در خرید واحدهای مسکونی و انعقاد قرارداد جلب می کند که میتواند شما را با موضوعات جالبی در این عرصه آشنا کند.

با ما همراه باشید.

آنچه مهاجران در خرید ملک باید بدانند

شما به عنوان مهاجر، شهروند جدید یک شهر محسوب  می شوید و می بایست پیش از خرید ملک، بررسی خوبی روی محلات، نقاط ضعف و قوت و هم چنین راه های دسترسی، فرصت ها و محدودیت های ملک در محله مورد نظر بر اساس بودجه ای که در نظر گرفته اید، در دستور کار قرار دهید. گاهی شما مجبور هستید یک ملکه را در منطقه ای گران، زیر قیمت خریداری کرده تا به نوعی سرمایه گذاری بلند مدت انجام دهید. خرید خانه های کوچک در مناطق گران و ارزان، سهولت در فروش ملک و تسریع در نقدینگی را به همراه دارد که در کلانشهرها توجه به این نکته اهمیت دارد.

علاوه بر این ها، شما بایستی نحوه تنظیم قراردادهای  بیع، تاریخ دقیق  تنظیم اسناد رسمی با قید شماره دفترخانه و آدرس آن را نیز در نظر داشته باشید تا از این حیث، با چالشی  حقوقی روبرو  نشوید. این ها می بایست جهت تعیین دقیق موعد ایفای تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده، دقت شود روز تعیین شده مصادف با تعطیلی نباشد، از تعیین زمان بین دو تعطیلی و ایامی که احتمال تعطیلی آنها بیشتر است خودداری شود.

قطعا اگر بدنبال تنظیم قرارداد بیع ، اجاره ، مشارکت مدنى و هر نوشته اى که تعهدات و اثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظیم ان را به یک فردمتخصص و حقوقدان واگذار کنیم تا حتی المقدور از تهدیدات و خطرات در امان باشیم. ولى از انجا که بیشتر افراد بدون توجه به آثار قانونى نوشته ها وقراردادها اقدام به نگارش انها می‌نمایند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم اشنا شده تا ریسک آن کاهش یابد.

خوش خطی: قرارداد را خوش خط و بدون قلم خوردگی تنظیم  کنید.

بررسی حقوقی: پیش از امضا قرارداد تحریر شده، آن را به رویت یک حقوقدان برسانید.

کاربن سالم: اگر  قصد تنظیم سه نسخه دارید، از کاربن  سالم استفاده کنید.

تهیه پیش نویس: هر قراردادی را اول پیش  نویس تهیه کرده و پس از  تایید حقوقدان، نسخه اصل  تهیه شود.

تنظیم مطالب: مطالب  را به  صورت حقوقی تنظیم کنید که سر و ته  درستی داشته باشد و مورد قبول طرفین باشد.

شفاف نگاری: قرارداد خرید ملک باید شفاف  و منطبق با قوانین کشور و جامع و مانع از  تفسیر شخصی باشد.

امضا: در هنگام امضا، کاربن ها خارج تا امضا ها اصل باشد. اثر انگشت هم با استامپ سالم و در حضور ناظر باشد.

شهود:  شهود می‌بایست حداقل دو نفر باشند، وجود شهود معتمد بیشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود.

قلم خوردگی: آن قسمت‌هایی از قرارداد که می‌بایست قلم زده شود، با آرامش و دقت روی آنها خط بکشید.

مزایا: اگر قراردادها برای تعیین مزایا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن باشد دقت کنید.

نقطه چین:  آن قسمت هایی از قرارداد که ضمانت اجرای تخلیه یا تحویل مورد معامله و غیره بصورت نقطه چین (……) درج شده است را با توافق طرفین تکمیل و یا در صورت توافق ایشان بر روی آنها خط بکشید تا مورد سوء استفاده بعدی قرار نگیرند.

سند رسمی: اگر معامله دارای سند رسمی است، در جلوی نام فروشنده نام مالک رسمی قید شود و بطور مثال اگر (علی) مالک رسمی است و (حسن) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله رادارد قید نمائید: «فروشنده: علی با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.» البته نگارش آن بشرح زیر نیز خالی از اشکال است: «فروشنده: حسن به وکالت از علی بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.»

اسامی دیگران:  اگر طرفین معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامی آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات یک نفر از ایشان در محل مربوطه اعلام شود مثلاً «اسامی بقیه فروشندگان بشرح ستون توضیحات».

میزان مالکیت:  اگر میزان مالکیت فروشندگان متفاوت است میزان مالکیت هریک قید شود.

جزء ماترک: درصورتیکه مورد معامله جزء ماترک می‌باشد می‌بایست اصل و کپی گواهی انحصار وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم می‌گردد چه کسانی وارث هستند و میتوانند معامله نمایند و افزون بر آن میزان مالکیت هر یک از ایشان در گواهی مزبور معلوم گردیده است.

خریدار متعدد:  اگر خریداران متعدد هستند میزان مشارکت ایشان قید شود که مثلاً بالمناصفه یا علی السویه.

نمایندگی : اگر معامله  ملک شما به نمایندگی است قید شود مثلاً فروشنده آقای…… با وکالت آقای………. بموجب وکالت نامه………….. تنظیمی دفتر…….. تهران. یا فروشنده آقای……….. با قیمومت خانم………… بموجب قیم نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومی………

وکالت تفویضی: اگر معامله با وکالت تفویضی است قید شود مثلاً: فروشنده آقای………… با وکالت معالواسطه آقای….. بموجب وکالت نامه تفویض شماره …… تنظیمی دفتر خانه شماره……..تهران. که در این مرحله به آخرین وکالت نامه اشاره نموده و بهتر آن است گه در ظهر قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظیم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

میزان معامله: در نوشتن میزان مورد معامله دقت شود مثلاً ششدانگ یا سه دانگ و با قید حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.

مورد معامله: مورد معامله را به درستی تعریف کنید مثلاً برای زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائید.

مساحت: اگر مورد معامله دارای کاربری اداری یا تجاری می‌باشد قطعاً مساحت فضای اداری و تجاری قید شود.

خصیصه ممتازه: اگر مورد معامله دارای خصیصه ممتاز دیگری همانند کنتور برق سه فاز می‌باشد مراتب در قرارداد تصریح گردد.

شماره پلاک: حتماً شماره پلاک فرعی و اصلی و در صورتیکه سابقه تفکیک دارد شماره قطعه و بخش و شهر و منطقه ثبتی قید شود.

نشانی: آدرس مورد معامله بطور کامل باقید خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اینکه غربی است یا شرقی، جنوبی است یا شمالی و یا هر موقعیت دیگری که دارد قید گردد بطوریکه هیچ اختلافی در تعیین مورد معامله نباشد.

انباری: اگر مورد معامله انباری و پارکینگ دارد شماره قطعات تفکیکی قید شود، مساحت انباری فراموش نشود.

ثمن: ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ریال و تومان معلوم گردد.

پرداخت ها:  سعی شود تمامی پرداخت‌ها بصورت چک تضمینی باشد و بهتر است این چک در وجه فروشنده و حسب تقاضای خریدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصی پرداخت شود در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتی اشاره گردیده و در وجه فروشنده صادر و روی قسمت آورنده آن قلم خط بخورد. توصیه می‌شود درصورت امکان از چک‌های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری شود. تمامی چک‌ها می‌بایست در حضور صادر و امضاء گردند.

چک‌هایی که وعده دار صادر می‌شوند فاقد وصف کیفری بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علی الاصول برگشت شدن چک خدشه‌ای به معامله وارد نمی‌سازد فلذا ضروری است برای تمامی پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعیین نمود، مثلاً برای چک بیعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص سایر پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود.

مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاریخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نماید و در این حالت ضروری است طریقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل تردید و تامل نباشد تعیین گردد. بطور مثال قید شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در این خصوص نیازی به اخذ مجوز یا تائیدیه از هیچ مرجعی نمی‌باشد.

همراهان گرامی! تنظیم قراردادهای خرید ملک، اهمیت زیادی دارد. تلاش کنید تا تنظیم هر فعالیت حقوقی با اطلاعات کافی و مشاوره حقوقدان باشد تا مشکلات آتی کاهش یابد.