مسکن ۹۸ احتمالا اوضاع بهتری از مسکن ۹۷ نخواهد داشت. با آغاز سال جدید و اتمام تعطیلات، توجه کارشناسان به آینده بازار مسکن، معطوف خواهد شد. سال نود و هفت، سال تداوم رکود در صنعت مهم ساختمان بود.
گر چه رونقی در خرید و فروش و ساخت و ساز این حوزه در سال نود و هفت رخ نداد، اما افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت ارز و به موازات آن، متریال مورد نیاز در ساخت مسکن، از سیمان و تیرآهن و نبشی و میلگرد گرفته تا مجوز پروانه ساخت شهرداری، سبب شد تا بهای ساخت مسکن افزایش یافته و در این بین، اجاره کنندگان واحدهای مسکونی، بیش‌ترین ضرر را به دلیل افزایش بهای مسکن در کلانشهر ها به خصوص در تهران، متحمل شوند.
پول پیش های بالا و اجاره های سنگین آن هم برای خانه هایی که در نقاط پایینی شهر قرار دارند، سبب شد تا خیلی ها، عطای اجاره در تهران را به لقایش بخشیده و به سمت شهرستان های استان تهران و شهرهای اطراف پایتخت بروند. رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی قیمت خانه در شهر تهران، بسیاری از مشتاقان خرید مسکن در سال ۹۷ را عزا دار کرد و ان ها را مجبور کرد تا سودای خانه دار شدن را در شهرهای اطراف تهران، تجربه کنند. همین افزایش تقاضا سبب شد تا قیمت آپارتمان در شهرهای جدید اطراف تهران در روزهای پایانی سال به نسبت اوایل سال ۹۷، افزایش یابد.
البته، هنوز هم می توان در بین واحدهای مسکن مهر پردیس، صاحب خانه ای با قیمت ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان شد. هم چنین، با نصف این قیمت، می توان صاحب خانه ای در پرند شد. در هشتگرد هم با حدود ۱۰۰ میلیون تومان، خانه ای پیدا می شود. هشتگرد و پرند، به نظر می رسند که زیرساخت های بهتری از پردیس داشته باشند. اما نباید از ذهن دور کرد که سال های آینده، رشد خدمات و توسعه زیرساخت های حمل و نقل شهری به این ۳ نقطه را شاهد خواهیم بود و شاید در پایان سال۹۸، به قیمت فروردین ۹۸، نتوان خانه ای در پردیس و هشتگرد و پرند خریداری کرد.
با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالا نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد. طبق آمار در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفیل‌های فولادی از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه میلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶ درصد، گروه ورق‌های گالوانیزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگ‌های تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزایش قیمت داشته‌اند.
رشد عجیب و غریب مصالح ساختمانی در حالی رقم خورده که عمده این مصالح در داخل کشور تولید می‌شود و نمی‌تواند تاثیرپذیری چندانی از جهش نرخ ارز داشته باشد. مجموعه شهری تهران و کرج، روی هم دارای ۵۸ شهر هستند. بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵، تهران حدود ۸ میلیون و نیم و کرج حدود ۱ میلیون و نیم جمعیت دارد. پر جمعیت ترین شهرهای اطراف تهران:
اسلامشهر: ۴۴۸ هزار نفر
شهریار: ۳۰۹ هزار نفر
قدس: ۳۰۹ هزار نفر
ملارد: ۲۸۱ هزار نفر
گلستان: ۲۳۹ هزار نفر
پاکدشت: ۲۳۶ هزار نفر
قرچک: ۲۳۰ هزار نفر
۳ شهر پردیس، هشتگرد و پرند
این سه شهر، مقصد مهاجرت‌های آینده است. در ۱۰ سال اخیر، سرعت جمعیت پذیری شهرهای جدید افزایش یافته و نرخ رشد جمعیت بین سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به ۱۰.۶ رسید که نسبت به افزایش جمعیت کل کشور ۱۰ برابر و نسبت به متوسط نرخ رشد شهرهای کشور ۸.۵ برابر شده است. جمعیت هشتگرد قدیم و جدید روی هم حدود ۱۵۰ هزار نفر است. هشتگرد، احتمالا، در آینده نزدیک صاحب مترو می شوند و مترو فرودگاه امام به سمت پرند نیز، معطل تامین اعتبار هستند. پردیس، مترو ندارد اما مطالعات ساختش آغاز شده است. قطار برقی پدریس احتمالا ۱۴۰۲ کامل شود.
خانه های زیر ۱ میلیارد ریال، در پاکدشت، قرچک، پرند، هشتگرد و ملارد در دسترس است. اندیشه، گران تر است. با وجود جهش سنگین مسکن در تهران، لواسان و کرج، نرخ رشد قیمت خانه در دیگر شهرهای اطراف تهران، کمتر از سه شهر دیگر است. مثلا در فردیس و ملارد و بعضی نقاط اسلامشهر، به راحتی با زیر ۱ میلیارد ریال می‌توانید صاحب خانه‌ای نقلی شوید.
هشتگرد: بهشت واحدهای مسکن مهر
ترافیک قزوین-تهران، سبب شده تا محبوبیت هشتگرد کم شود. تقریبا ارزان ترین قیمت مسکن مهر در بین چهار شهر جدید اطراف تهران در سال ۹۷، مربوط به هشتگرد است. البته، افتتاح مترو، قطعا سبب افزایش قیمت خانه در این نقطه می شود. مسکن مهر هشتگرد در سال ۹۷، با زیر ۸۰ میلیون تومان هم قابل معامله بود. در فاز ۷، قیمت مسکن از ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان تعیین شده بود. هشتگرد، احتمالا بزودی صاحب مترو شود.
قطاربرقی گلشهر-هشتگرد، احتمالا تا پایان سال ۹۸ به بهره برداری برسد. شهر جدید هشتگرد، در غرب استان تهران و در میانه راه کرج-قزوین واقع شده و فاصله آن با تهران، کرج و قزوین، ۶۵، ۲۵ و ۷۵ کیلومتر است.
قیمت خانه در پاکدشت
پاکدشت، گزینه‌ای مناسب برای خرید خانه در سال ۹۸ برای خانه اولی ها است. آپارتمان ۵۰ متری با ۱۰ سال ساخت، هنوز زیر ۱۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. البته قیمت مسکن در نقشینه پاکدشت، برای آپارتمان ۶۵ متری با ۱۰ سال ساخت، ۱۴۰ میلیون تومان است. در مدائن پاکدشت، آپارتمان ۹۰ متری نوساز، هنوز زیر ۳۰۰ میلیون تومان است. در واوان اسلامشهر، آپارتمان ۵۵ متری با ۱۵ سال ساخت، ۱۳۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.
کرج: دومین شهر گران اطراف تهران در سال ۱۳۹۸
جست و جوی قیمت خانه در شهر کرج، ما را با رقم هایی آشنا می کند که تقریبا با قیمت مسکن در محله های میانی تهران، برابری می کند. در عظیمیه کرج، یک اپارتمان ۱۷۰ متری، با ۲ سال ساخت، حدود ۱.۵ میلیارد تومان قیمت دارد. قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران را اینجاببینید.
وضعیت قیمت مسکن در شهر جدید پرند و پردیس
در پاییز ۹۷، در شهر جدید پرند، می توانستیم با رقم های ۲۵ تا ۳۵ میلیون تومان، مسکن مهر بخرید. اما اکنون، واحدهای فاقد متقاضی به پیمانکاران داده می شود که قیمت های بالای ۵۰ میلیون تومان دارد.پردیس به دلیل آب و هوای خوب، چهارمین شهر گران قیمت اطراف تهران است. تا یک سال پیش می‌شد با ۶۰ میلیون تومان، مسکن مهر خرید. اما حالا، نرخ ها از ۱۶۰ میلیون تومان به بالااست.در فاز ۱۱ قیمت ها از ۱۶۰ میلیون تا ۳۰۰ میلیون تومان متغیر است. در بودجه سال ۹۸، مترو پردیس صاحب بودجه مجزا شده و قراراست قرارگاه خاتم ظرف ۴ سال، مترو را به پردیس برساند.
بدون نظر